Souvent le compromis de vente est assorti d’une clause suspensive consistant dans l’accord d’un prêt bancaire. Très souvent le compromis de vente prévoit aussi que sous certaines conditions et si la vente n’a pas lieu par la faute d’une des parties, cette partie redoit à titre de dommages et intérêts la somme représentant 10% du prix de vente prévu.
Dépassant les prévisions littérales de l’article 1178 du Code Civil, la jurisprudence déduit de ce texte un principe général de coopération loyale à la dissipation de l’incertitude causée par la condition suspensive (Luxembourg, 8ième section, 8 mai 2007, jugement numéro 121/2007)
De fait en souscrivant à la condition suspensive, l’acquéreur s’est obligé à entreprendre toutes démarches utiles à l’obtention d’un prêt et il convient donc d’examiner, au cas par cas, si l’acquéreur a réellement consenti les efforts nécessaires au succès de pareilles démarches ( Luxembourg, 8ième section, 8 mai 2007)
L’article 1178 du Code civil impose à charge du débiteur qui s’engage sous une condition suspensive une véritable obligation de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser, de sorte que le débiteur doit entreprendre tout son possible pour que l’opération puisse aboutir et il lui appartient d’établir qu’il a accompli les diligences nécessaires. (Cour d’Appel, 4 juin 2008, rôle numéro 332602).
L’article 1178 du Code civil impose au débiteur obligé sous condition, dans le cadre de son obligation de loyauté, une véritable obligation positive de faire tout son possible pour que l’opération aboutisse, ceci surtout lorsque la condition dépend de la décision d’un tiers. Le débiteur doit faire toutes les diligences en son pouvoir pour assurer les chances de la réalisation de la condition. La charge de la preuve de l’accomplissement de ces diligences incombe au débiteur et non au créancier.
Dans ce contexte, il a été décidé que la présentation d’une seule demande d’obtention d’un prêt, …., n’est pas suffisante pour satisfaire aux obligations découlant du compromis de vente. (Cour d’Appel, 20 juin 2007, rôle numéro 30156).
Le débiteur a l’obligation de prouver qu’il a accompli les diligences normales ou de justifier des raisons qui font qu’il n’a pas pu surmonter les obstacles mis à la réalisation de la condition (Cour d’Appel, 14 juin 2006, rôle numéro 30279 ; Cour d’Appel, 28 juin 2000, pas. 31, page 395).
Chaque partie, après avoir sommé le contractant à passer acte, dispose de la possibilité ou de demander l’exécution du contrat signé ou de résilier le compromis de vente pour demander des dommages et intérêts à concurrence d’un montant de 10% du prix de vente en général.