Le compromis de vente : un engagement qui vaut vente ?
Le compromis de vente est par définition un engagement réciproque entre deux parties où l’une s’engage à vendre la chose, objet de la vente à venir, et l’autre s’engage en contre partie à payer le prix demandé. Le compromis de vente précède la signature de l’acte authentique par devant notaire.
Qu’est ce qu’un compromis au sens juridique ?
Le terme « compromis de vente » est une création populaire puisque ce dernier est en réalité connu juridiquement sous le nom de « promesse synallagmatique de vente » qualifié d’avant contrat.
En effet, un avant contrat est « est une convention par laquelle les signataires arrêtent les règles par lesquelles elles entendent ultérieurement s’engager. »
Cependant, il convient d’être attentif lors de la signature d’un avant contrat, puisque même si ce dernier tend à la réalisation d’un futur contrat, il est générateur d’obligations pour chacune des parties signataires.
C’est pourquoi, en présence d’un accord sur la chose et sur le prix, le compromis de vente vaut vente. Cela implique dés lors, que si l’une des parties ne souhaite plus vendre ou bien acheteur le bien en question, sa responsabilité contractuelle pourra être engagée.
De telles affirmations sont corroborées par les dispositions de l’article 1589 du code civil luxembourgeois qui viennent préciser que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Qu’elles sont les conditions pour rendre valable le compromis ?
Comme il a été expliqué de manière susmentionnée, le compromis de vente vaut vente dés lors qu’il formalise l’accord des parties tant sur la chose que sur le prix. De toute évidence et à l’instar du droit commun des contrats, le consentement des parties est une condition inhérente à la validité du contrat, en ce sens qu’il doit y a voir la rencontre d’une offre et d’une acceptation.
Par définition, il y a une offre dès lors que « lorsqu’une partie émet une volonté définitive de s’engager de sorte que cette volonté puisse être immédiatement acceptée par l’autre en vue de former le contrat. » [1] Quant à l’acceptation, cette dernière doit être pure et simple.
Ainsi, le compromis de vente est en réalité une émanation du droit commun des contrats, et c’est pour cela que ce dernier vaut vente, puisqu’il retranscrit simplement la volonté non équivoque des différentes parties, de vouloir contracter.
Dés lors, cette volonté est essentielle pour la validité du présent compromis.
Également, le compromis doit répondre aux conditions émises par le droit commun des contrats (capacité, consentement, objet licite et certain).
Ainsi, ce compromis devra être suffisamment précis pour que chacune des parties signataires puisse identifier commodément la portée de son engagement et ce à quoi elle s’oblige.
Ainsi « le compromis devra au minimum contenir les noms et adresses des parties, la désignation (références cadastrales, etc.) de l’immeuble à vendre, le prix de vente et les modalités de paiement. D’autres mentions sont possibles : l’existence d’éventuelles servitudes, le nom du notaire et la date de signature de l’acte ou la date prévue pour l’entrée en jouissance (qui s’opère par la remise des clés). »
En effet, conformément au droit commun en vigueur, la chose doit être déterminée conformément à l’article 1129 du code civil, tout comme le prix, qui peut quant à lui être déterminable.
De plus, des conditions dites suspensives peuvent être insérées au sein dudit compromis, ce qui aura pour conséquence de le rendre valable, mais définitif lors de la survenance de l’événement. La clause suspensive la plus répandue est celle relative à l’obtention d’un prêt bancaire.
La condition peut être assortie d’un délai fixe, ou être assujettie à un délai dit raisonnable qui est issu d’une création jurisprudentielle.
Est-ce que la responsabilité contractuelle d’un contractant peut-être engagée ?
Une attention particulière est alors de mise lors de la signature d’une tel acte, puisque contrairement à la pensée populaire, ce dernier engage au même titre qu’un contrat traditionnel. Pour que la responsabilité éventuelle d’un cocontractant soit engagée, il faut une inexécution contractuelle, un dommage et un lien de causalité s’y attenant.
La violation d’une obligation contractuelle peut être de toute nature, puisqu’il suffit à ce qu’une des parties au contrat ne s’exécute pas, ou alors qu’elle n’apporte pas toute la diligence nécessaire pour parvenir au respect de ses engagements. Par exemple : la réalisation d’une condition suspensive telle que l’obtention d’un prêt.
Cette violation peut alors faire l’objet de dommages et intérêts attribués selon l’appréciation souveraine des juges du fond. Mais, les parties peuvent également insérer une clause qui permet de fixer par avance et conventionnellement, le réparation du préjudice.
Cette clause est définie par l’article 1229 du code civil qui précise que « la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale »
Conclusions :
Dés lors, la signature d’un compromis de vente n’est pas un acte qui est à prendre à la légère, puisque ce dernier est générateur d’obligations pour chacune des parties au contrat, de sorte que la violation manifeste d’une d’entre elles, pourrait engager leur responsabilité et à devoir payer des indemnités.
[1] Droit des obligations au Luxembourg, Olivier POELMANS Larcier, p67
Me Luc MAJERUS
Avocat à la Cour